Villa İnşaat Firması Nasıl Seçilir? Sözleşme, Hakediş ve Maliyet Kalemleri

• Uygulama projesi: ölçülendirilmiş plan, kesit, görünüş ve sistem detayları. Proje olmadan alınan teklif, teklif değil tahmindir.
• Mahal listesi: hangi mekânda hangi zemin, duvar, tavan ve doğrama var? Bu liste yoksa her firma kendi kafasındaki kaliteye göre fiyat verir.
• Metraj: imalat kalemlerinin miktarı. Aynı metraj üzerinden verilen tekliflerin karşılaştırılması mümkündür; farklı metrajlarınki değildir.
• Zemin etüdü ve imar durumu: temel sistemi ve kot kararları buna bağlıdır; sonradan çıkması demek, sözleşme dışı iş demektir.

Bu hazırlığın tamamı keşif ve metraj çalışmasıdır; nasıl kurulduğunu keşif ve metraj hizmet sayfamızda anlattık. Bu adım atlanırsa proje ile bütçe arasındaki fark ilk hakedişte ortaya çıkar.

• Yapı müteahhitliği yetki belgesi numarası ve sınıfı — üstlenilebilecek iş büyüklüğünü belirler.
• Vergi ve SGK borcu yoktur yazısı; şantiyede çalışanların sigorta kayıtları.
• Tamamlanmış en az iki işin adresi ve işveren teması. Fotoğraf değil, gidilebilir adres.
• İş güvenliği organizasyonu: iş güvenliği uzmanı, ortak sağlık birimi sözleşmesi.
• All risk (inşaat tüm riskler) sigortası ve üçüncü şahıs mali mesuliyet teminatı.

Bu listenin tamamı sorulabilir ve sorulmalıdır. Bir firmanın bu belgeleri paylaşmakta gösterdiği isteklilik, sonraki on iki ay boyunca nasıl çalışacağının en erken göstergesidir.

1. 1Aynı mahal listesi ve aynı metrajı bütün firmalara verin; herkesin kendi metrajıyla geldiği bir masada karşılaştırma yapılamaz.
2. 2Birim fiyat isteyin. Toplam rakam bir şey anlatmaz; m² başına sıva, m³ başına beton, adet başına doğrama anlatır.
3. 3Hariç kalemleri yazılı isteyin: peyzaj, havuz mekaniği, mutfak, gömme mobilya, bahçe aydınlatması, altyapı bağlantıları çoğu teklifte kapsam dışıdır.
4. 4Fiyat farkı formülünü sorun: hangi endekse bağlı, hangi kalemlerde, hangi sıklıkta güncellenecek?
5. 5Süreyi ve gecikme bedelini sorun. Süre taahhüdü olmayan teklif ucuz görünür; gecikmenin bedelini işveren öder.

En düşük teklif çoğu zaman en eksik teklifdir. İki teklif arasındaki fark %20 ise, önce farkın hangi kalemden geldiğine bakın: çoğunlukla yalıtım, doğrama sınıfı veya hariç bırakılan işlerdedir. Kalem kalem maliyet aralıklarını villa yapım maliyeti rehberimizde açtık.

• İş tanımı ve ekler: uygulama projesi, mahal listesi ve metraj sözleşmenin eki olmalı; "projesine uygun" ifadesi tek başına yetmez.
• Hakediş yöntemi: iş ilerledikçe mi, takvime göre mi? Hakediş, tamamlanan imalata bağlanmalı; peşin ağırlıklı ödeme planı riski işverene yıkar.
• Teminat ve kesinti: kesin teminat oranı ve teslimden sonra tutulan kesinti (genelde bir yıl) yazılı olmalı.
• Değişiklik yönetimi: sözleşme dışı iş nasıl fiyatlanacak, kim onaylayacak, hangi süre içinde yazılı hâle gelecek?
• Gizli işlerin kaydı: yalıtım, tesisat şaftı, drenaj gibi kapanınca görünmeyen imalatların fotoğrafla ve tutanakla kaydı.
• Garanti: yapısal, yalıtım ve mekanik için ayrı süreler; kimin hangi kaleme kaç yıl garanti verdiği.

Bir firmanın işini nasıl yaptığı, bitmiş binada değil, yapım hâlindeki şantiyesinde görünür. Ziyaret ederseniz dört şeye bakın: malzeme yerden yükseltilerek ve düzenli mi istiflenmiş, kalıp yüzeyleri temiz mi, su yalıtımı hangi aşamada ve nasıl bindirilmiş, iş güvenliği donanımı gerçekten kullanılıyor mu. Dağınık şantiye yalnız görüntü sorunu değildir; ıslanmış çimento, eğilmiş donatı ve karışan parti numarası demektir.

Villa inşaatı aşamaları sırasıyla neleri kapsıyor, hangi imalat hangi ayda görünür hâle geliyor — bunu ayrı bir yazıda kalem kalem anlattık; tasarımdan teslime tek elden yürüyen modeli ise anahtar teslim villa sayfamızda bulabilirsiniz.

• Projesiz teklif almak: karşılaştırılamayan rakamlar arasından seçim yapmak, seçim değil kumardır.
• Ödeme planını takvime bağlamak: ödeme imalata bağlanmazsa, işin durduğu ay da ödenmiş olur.
• Sözleşmeyi imzaladıktan sonra malzeme seçmek: seçim geciktikçe fiyat farkı işler ve gecikmenin sorumlusu belirsizleşir.

Ucuz teklif bir indirim değil, bir listedir: içinde olmayan işlerin listesi.